ARTICOLO 13 DEL DM 37/2008
Il suddetto articolo 13 prevede l’obbligo di conservare la documentazione amministrativa e tecnica e il libretto di uso e manutenzione degli impianti presenti negli edifici e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo (vendita, locazione) di consegnare tale documentazione all’acquirente o inquilino. È prescritto che l’atto di trasferimento Rogito riportasse la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contenesse in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità. Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non fosse stata prodotta o non fosse più reperibile, sarebbe stata sostituita (per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del DM 37/2008) da una dichiarazione di rispondenza resa da un professionista del settore impiantistico.
Ricordiamo che proprio l’articolo 13 fa obbligo nei contratti, della conformità degli impianti, mettendo i contraenti nella condizione di pattuire una clausola di garanzia o una clausola di esonero da garanzia. Qualora i contraenti non pattuiscano sulla conformità il rogito è nullo.
Il DL 112/2008, inoltre, stabilisce che, entro il 31 marzo 2009, il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro per la semplificazione normativa, emani uno o più decreti volti a disciplinare:
a) le disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese;
b) la definizione di un reale sistema di verifiche degli impianti;
c) la revisione della disciplina sanzionatoria in caso di violazioni di obblighi stabiliti dai provvedimenti previsti alle lettere a) e b).22/08/2008 - A 18 anni dall’emanazione della Legge 46/90 (ora DM 37/08) sulla sicurezza degli impianti, continua l’impegno dell’UNI sia nella messa a punto e pubblicazione delle norme tecniche che stabiliscono lo "stato dell’arte" in materia, sia nella divulgazione della cultura normativa tra gli operatori attraverso seminari di aggiornamento, indispensabile per una reale crescita professionale del settore.
Per quanto concerne le norme tecniche, il DM 37/08 conferma i principi della Legge 46/90 per i quali si stabilisce che gli impianti devono essere realizzati a regola d’arte e si riconosce che gli impianti realizzati in conformità alle norme UNI soddisfano questo requisito. È un approccio legislativo decisamente innovativo e allineato al cosiddetto nuovo approccio europeo, ovvero la strategia politica che prevede una chiara distinzione e complementarietà dei ruoli tra organismi legislativi, che limitano il loro intervento alla definizione di requisiti essenziali generalmente connessi ad aspetti di sicurezza e incolumità delle persone, e organismi preposti alla normazione volontaria, che stabiliscono gli strumenti normativi (le norme UNI appunto) di attuazione dei principi legislativi. Da cui risulta evidente la grande opportunità per gli operatori di partecipare come protagonisti al processo normativo, per orientarne i contenuti anziché subire a posteriori le decisioni prese dai propri concorrenti.
Solo nel primo semestre 2008 sono state 219 le nuove norme pubblicate dall’UNI nel settore dell’impiantistica: 34 riguardano i principi generali di progettazione, esecuzione, installazione e manutenzione degli impianti, 23 riguardano le attrezzature e la strumentazione, 62 sono sulla componentistica, mentre le rimanenti coprono argomenti di carattere generale comunque riconducibili al campo di applicazione della legge. Gli impianti trattati sono tutti quelli oggetto del DM 37/08 (ad eccezione di quelli elettrici), quindi idrosanitari, a gas, antincendio, di sollevamento, riscaldamento e climatizzazione. In totale, le norme UNI sugli impianti sono più di 1600 e offrono pertanto a tutti gli operatori (installatori, progettisti, produttori di sistemi e di componenti) un completo quadro di riferimento per soddisfare i requisiti di legge e anche per tutelarsi da eventuali controversie post-intervento, assicurando la conformità allo stato dell’arte.
Principali norme pubblicate nel primo semestre 2008.
Per quanto concerne, invece, l’attività divulgativa, anche nel 2007
si è tenuta la serie di seminari di aggiornamento professionale,
distribuiti su tutto il territorio nazionale, che hanno visto la
partecipazione di diverse centinaia di operatori interessati ad
investire la propria professionalità nell’aggiornamento normativo.
Grazie al patrocinio del Ministero dello Sviluppo Economico, questi
corsi prevedono la partecipazione gratuita e la distribuzione,
altrettanto gratuita, dei manuali contenenti le principali norme sulle
diverse tipologie di impianto di volta in volta considerate.
Ci sono pertanto le migliori condizioni per tutti gli attori, non solo installatori, professionisti e imprese, ma anche organismi di normazione e istituzioni, per assicurare la crescita continua del settore dell’impiantistica, non solo dal punto di vista economico, ma con lungimiranza dal punto di vista delle competenze e delle conoscenze normative.
Il rogito è l'atto definitivo, redatto obbligatoriamente da un notaio e
obbligatoriamente in forma scritta (art.1350 del Codice Civile), per
mezzo del quale si passa la proprietà dell'immobile dal venditore al
compratore.
La scelta del notaio è affidata al compratore, per legge, ed è
estremamente importante. È buona norma incaricare il notaio, dopo
avergli dato gli elementi necessari per identificare l'immobile e la sua
provenienza, di effettuare tutti gli accertamenti sulla regolarità dei
documenti.
Nel rogito vengono in sostanza ripetuti gli accordi già trascritti nel
compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel tempo,
in presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la
parte venditrice e da questa riceve le chiavi. Al momento del rogito il
venditore deve presentare i seguenti documenti:
- la carta d'identità e il codice fiscale
- il rogito di acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia
compreso l'immobile da vendere le licenze e le concessioni edilizie con
le eventuali varianti
- il certificato di abitabilità/agibilità
- le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento
dell'oblazione o le concessioni in sanatoria
- le planimetrie e i certificati catastali
- la copia del regolamento condominiale
- le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per i
lavori fatti nell'edificio fino al 31/12/1992.
A partire dal 1 gennaio 1998 al
rogito va allegata la c.d. dichiarazione di
conformità dell'immobile alle norme sulla sicurezza
(legge n.46/90) relativamente agli impianti elettrici,
rilasciata dai tecnici abilitati;
in possesso dei requisiti 46/90 CCIAA.
Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i
rischi connessi alla proprietà sono a carico della
parte venditrice. Si ricorda che al momento del rogito di solito
viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, o
l'imposta di registro e la parcella del notaio.
I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito
perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha
emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.
Dopo la vendita
-
Comunicazione di cessione di fabbricato entro 48 ore dalla consegna
dell'immobile.
- Il venditore è obbligato a presentare il modulo
presso la questura centrale o al commissariato
competente, per denunciare l'avvenuta consegna.
- Comunicare all'amministratore di condominio il cambio di proprietà,
affinchè possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali
ed ai conteggi di conguaglio
- Volturare tutte le utenze ( acqua, gas, luce, spazzatura, telefono)
- Eventuale cambio di residenza e dei documenti personali
Circa due o tre mesi
dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica
dell'atto di compravendita
In caso di compravendita di immobili si applicano le seguenti imposte:
- l'imposta di registro in misura proporzionale o, in alternativa,
l'Iva, più l'imposta di registro in misura fissa
COMMENTO SULLA LEGGE 37/08 DEL SOLE 24 ORE
Continua l'opera
interpretativa del ministero dello Sviluppo economico sui dubbi
sollevati dal decreto sulla sicurezza degli impianti (Dm 37/08, in
vigore da giovedì scorso), mediante il sistema della risposta a quesiti:
prima a quelli degli organi di informazione, poi a quelli delle Camere
di commercio, ora a quelli di Confedilizia (si veda il testo a parte).
Dopo le prime risposte (si veda «Il Sole 24 Ore» del 20 marzo) nelle
quali lo Sviluppo economico si era dimostrato indubbiamente rigido e che
avevano sollevato allarme tra gli operatori del mercato immobiliare, i
toni del ministero sono ora concilianti e finalizzati alla
semplificazione. Probabilmente, messe alla prova delle situazioni
concrete, le norme del decreto si sono rivelate penalizzanti e dunque
sono ora oggetto di un ammorbidimento in sede di interpretazione.
Un esempio si ha anche dalle risposte date a Confedilizia: affrontando
infatti il tema dei rapporti tra locatore e conduttore e l'obbligo di
consegna della dichiarazione di conformità, il ministero dice ora che si
tratta di un obbligo derogabile. E che si tratti di un'interpretazione
volutamente semplificatrice lo si intuisce dalla lettura dell'articolo
13 del Dm 37. Questa norma, infatti, dopo aver sancito, con riferimento
alla certificazione di conformità, che i venditori «in caso di
trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano al
l'avente causa», ma che si può derogare sia all'obbligo di garanzia che
a quello di allegazione dei documenti all'atto traslativo, prescrive
pure che «copia della stessa documentazione è consegnata anche al
soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile».
Se la lettura di questa norma lascia un'indubbia impressione di
imperatività circa la destinazione dei documenti all'inquilino, lo
Sviluppo economico invece ora osserva: dato che «il testo dell'articolo
13 esplicita la possibilità del venditore e del compratore di accordarsi
al fine di derogare al previsto obbligo di consegna della dichiarazione
di conformità», anche la consegna dei documenti al conduttore può essere
oggetto di rinuncia mediante un accordo tra le parti del contratto di
locazione. Insomma, «il locatore e il locatario potranno pertanto
accordarsi per evitare la consegna della dichiarazione di conformità».
La deroga all'obbligo di consegna può estendersi anche al progetto, che
costituisce parte integrante della dichiarazione di conformità: in linea
generale, la dichiarazione di conformità e il progetto sono documenti
complementari, in quanto il progetto rappresenta ciò che l'impiantista
si propone di realizzare, mentre la dichiarazione di conformità attesta,
appunto, l'avvenuta realizzazione dell'impianto secondo il progetto
